Bancile sufoca piata imobiliara - imobiliare


Bancile sufoca piata imobiliara

Imprimare E-mail
25 aprilie 2012

Autorul Charles Hugh Smith spune ca blocajul din sectorul rezidential american este creat artificial de bancile care nu vor sa-si recunoasca pierderileFed incurajeaza neaducerea in piata a imobilelor si mentinerea artificiala a unor preturi ridicate stiind ca altfel institutiile de credit ar intra in falimentIn Romania executarile silite si lichidarea portofoliilor imobiliare sunt intarziate, in conditiile in care bancile au acces la lichiditatea BNRPiata imobiliara plateste acum nota de plata a vremurilor bune in care alianta cu sistemul financiar a transformat industria de real estate intr-un sector favorizat al economiei.

In etapa de "boom", volumul tranzactiilor s-a majorat considerabil, iar preturile au atins niveluri-record pe fondul directionarii preferentiale a creditului catre imobiliare. Dupa spargerea balonului, piata ramane caracterizata de un blocaj la nivelul tranzactiilor, iar dinamica intregului sector atinge parametrii ingrijoratori.
Inghetarea si deriva pietei imobiliare este indusa artificial de sectorul financiar si de actorii pierzatori din real estate care mentin artificial preturile ridicate si nu aduc in piata inventarul aflat sub incidenta datoriilor rele pentru a nu iesi la iveala falimentul in care, in mod real, se afla, scrie pe blogul Of Two Minds autorul Carles Hugh Smith. Marcarea la piata a imobilelor aflate in portofoliul institutiilor de credit ar releva insolventa acestora, fapt pe care nu il doresc bancile centrale care inchid ochii la contabilitatea fantezista a bancilor.
In Romania, avem o realitate similara, in care procesul de executare a rau-platnicilor si lichidarea transparenta a detinerilor imobiliare ale bancilor sunt intarziate artificial. Bancile prefera sa acceseze lichiditatea de la banca centrala, decat sa isi recunoasca pierderile prin vanzarea in piata a proprietatilor executate. Acest lucru favorizeaza mentinerea unor preturi supraevaluate in real estate.
Toate incercarile de sustinere artificiala a status-quo-ului din piata imobiliara, de fapt franeaza dezvoltarea sectorului, care de fapt are nevoie de asezarea pe baze noi, scrie Smith. El adauga insa ca aceste masuri nu vizeaza relansarea industriei, ci mentinerea in viata a bancilor zombie, indiferent de costurile asupra natiunii.

Planificarea centralizata pe care o practica Rezerva Federala Americana loveste direct in piata imobiliara, care a fost sacrificata cu scopul salvarii bancilor care ar fi trebuit sa dea faliment, spune Charles Hugh Smith. In opinia sa, cotatiile din real estate ar trebui sa-si gaseasca punctul de echilibru mult mai jos pentru ca sa asistam la o reluare a tranzactiilor. Acest lucru este insa impiedicat de interventionismul de stat si de contabilitatea fantezista operata de bancile comerciale.
Proprietatile nu sunt executate silit, iar cele executate nu sunt readuse in piata de catre banci, ceea ce conduce la realitatea unei piete imobiliare gripate, cu tranzactii sporadice si dominata de neincredere. Investitorii si cumparatorii potentiali nu isi pot face planuri pe termene lungi, necunoscand valoarea reala a ipotecilor si a imobilelor. Incertitudinile sunt impinse pe termen nedefinit de sectorul financiar, iar capitalismul nu functioneaza.

Piata imobiliara, un cimitir al bancilor zombie

Banca centrala a SUA le permite institutiilor de credit sa isi treaca in contabilitate activele imobiliare si garantiile la valori fanteziste, departate de realitatea pietei, avertizeaza Smith. Bancile zombie beneficiaza de aceste reglementari relaxate in contabilitate si prefera sa acceseze lichiditatea de la imprumutatorul de ultima instanta decat sa-si lichidizeze detinerile.
Autorul de pe blogul Of Two Minds explica si de ce: pentru ca altfel ar fi nevoite sa isi recunoasca insolventa. Acestea nu au niciun motiv sa scoata la licitatie activele imobiliare executate si nici sa descopere pretul real al acestora. De exemplu, daca pentru un credit neperformant, valoarea principalului se ridica la 350.000 de dolari, iar garantia reprezentata de imobil este de 400.000 de dolari in contabilitatea bancii, o vanzare cu 200.000 de dolari a respectivului activ ar scoate la iveala o pierdere reala de 150.000 de dolari. Problema este ca suma pierderilor rezultate din aceasta lichidizare a portofoliului de proprietati-fantoma ar arata ca banca este insolventa si trebuie sa se inchida.
Asa se face ca piata imobiliara din SUA este imbacsita de proprietati nelistate, nevandute, tinute nedefinit pe inventar, in speranta reintoarcerii preturilor de bula speculativa pentru ca bancile sa le poata instraina fara pierderi. Cum aceste cotatii nu revin, casele sunt pastrate afara din piata cu milioanele. Pe de alta parte, nimeni nu reintra la cumparare, stiind ca preturile vor cunoaste ultima etapa a scaderilor abia dupa lichidarea acestor detineri ale bancilor. Exista astfel o neincredere care submineaza intreaga piata imobiliara.
Un al doilea efect al mentinerii acestor stocuri pe bilanturile bancilor este faptul ca insesi institutiile de credit isi dau seama ca preturile vor scadea in continuare. De aceea, ele nu sunt dispuse sa-si asume riscuri noi si nu vor sa acorde imprumuturi ipotecare pentru achizitii de locuinte la preturi supraevaluate.

Inghitirea putregaiului de catre banca centrala nu lasa loc aflarii preturilor ipotecilor

Rezerva Federala Americana a cumparat din piata obligatiuni cu acoperiri in ipoteci in valoare de 1.000 de miliarde dolari. Motivatia oficiala a fost aceea de a aduce stabilitate financiara si de a relansa piata imobiliara. Smith spune insa ca abia aceasta interventie ajuta la blocarea pietei intrucat investitorii nu pot afla care este valoarea adevarata a ipotecilor.
Produsele securitizate avand la baza credite ipotecare nu sunt deloc bune. Daca ar fi fost bune, le-ar fi cumparat investitorii privati si nu ar fi fost nevoie sa le ia Fed pe bilanturi. Niciun investitor nu ar achizitiona aceste active decat la discounturi mari, ceea ce, iarasi, ar conduce la recunoasterea falimentului bancilor.
Atunci cand Fed intra la cumparare, pietei nu i se permite sa descopere valoarea reala a ipotecilor. Asta distruge intreaga piata a creditelor ipotecare si, implicit, sectorul imobiliar.

Riscuri prea mari pentru randamente atat de mici

Rezerva Federala Americana face eforturi pentru mentinerea ratelor de dobanda pe termen scurt apropiate de zero, argumentand ca aceasta reprezinta un stimulent pentru economie si mai cu seama pentru sectorul imobiliar. Se intampla exact pe dos, afirma Smith. Dobanda de politica monetara redusa determina si coborarea ratelor creditelor ipotecare catre minime istorice. Acestea nu sunt deloc stimulative pentru institutiile de credit. Acest cost al imprumutului nu justifica asumarea de risc pentru plasarea de capital pe termen lung intr-o piata imobiliara stresata.
O banca ce acorda un credit de 300.000 de dolari pentru achizitia unei case de 400.000 de dolari trebuie sa ia in calcul ca debitorul poate intra in default, iar daca executarea garantiei aduce mai putin de 300.000 de dolari, recuperarea pierderii nu ar putea fi acoperita de ratele de dobanda reduse. Acesta este unul dintre motivele pentru care bancile evita sa acorde credite noi, ceea ce contribuie la blocajul pietei imobiliare.

Nu castiga nimeni din aducerea noilor fraieri

Autoritatile incearca sa mentina cotatiile artificial ridicate din real estate prin facilitarea creditului catre bazine noi de cumparatori. Acestia pot accesa imprumuturi cu rate de dobanda mici si pot realiza tranzactiile beneficiind de posibilitatea aducerii unui avans nesemnificativ. Asta asigura, intr-adevar, o noua baza pentru extinderea creditului, dar problema este aceea ca noile imprumuturi sunt indoielnice. Daca Guvernul acorda garantii, creditorii sunt tentati sa fie mai neglijenti in selectarea clientilor, iar debitorii, punand la bataie atat de putin, sunt predispusi mai usor sa ceara procedura de faliment personal.
Creditele se acorda cu usurinta si tot cu usurinta pot deveni neperformante!, avertizeaza Smith. Efectul negativ al acestei creditari ipotecare subventionate este acela ca aduce incertitudine asupra evolutiei pietei imobiliare pe termen mediu si lung. Investitorii sofisticati se asteapta ca noile valuri de falimente vor antrena o noua criza ipotecara, un nou val de executari silite si un alt stoc semnificativ de locuinte aruncate in piata sub stres. Acest lucru te tine departe sa nu cumperi, iar piata imobiliara este lipsita de clientii care prefera sa amane nedefinit achizitia.

Tinerii nu vor putea lua si bolovanul unui credit ipotecar

Industria financiara americana a incarcat tinerii cu credite de studii pe viata. Acestia pleaca de la colegiu sau de la facultate cu datorii de zeci de mii de dolari, ceea ce asigura faptul ca ei vor lipsi in calitate de clienti ai pietei imobiliare. Ei deja se afla sub povara unui credit pe care le este greu sa il ramburseze si nu se vor califica pentru accesarea unor noi imprumuturi.
Atunci cand ai o datorie de 100.000 de dolari sub forma unui credit de studii, cam ce venituri trebuie sa ai pentru a-ti permite si un credit ipotecar de inca 100.000 de dolari?, se intreaba Smith. Doar cei care vor avea slujbe bune isi vor permite achizitia unei case atunci cand vor avea parul alb. Majoritatea insa nu se va califica niciodata, iar acesti potentiali clienti vor lipsi din piata rezidentiala.

Sectorul financiar nu este strain de inghetul din imobiliarul romanesc

Piata imobiliara din Romania nu are toate caracteristicile celei din SUA, insa si aceasta traverseaza o perioada post-bubble, dominata de un blocaj la nivelul tranzactiilor. Realitatea existentei unor actori zombie - deopotriva financiari si imobiliari - tinuti in viata artificial de mentinerea de catre BNR a unei politici monetare excesiv relaxate este insa pe deplin similara cu cea de peste Ocean si din alte state dezvoltate.
In plus, la noi valorile de sustinere fundamentala ale preturilor sunt mult mai slabe decat in America de Nord unde corectiile au fost semnificative. Sistemul financiar a permis, de asemenea, disparitia mai multor banci si institutii de creditare ipotecara ca si executarile silite. In Romania acest proces este intarziat, bancile se tem sa recunoasca neperformanta creditelor, iar putinele imobile executate nu sunt aduse in piata transparent si la preturi care sa permita efectuarea tranzactiilor.
Dupa ce in anii umflarii bulei speculative, piata imobiliara a fost favorizata de creditul drenat preferential (si iresponsabil) catre acest sector, acum blocajul acesteia este exacerbat tocmai de sectorul financiar. Implozia creditului a condus la o disparitie subita a cumparatorilor, iar intrarea in piata a unor noi potentiali clienti nu este posibila fara o coborare semnificativa a cotatiilor.
Programul "Prima Casa", al carui scop real este franarea prabusirii valorii colateralelor creditelor ipotecare acordate de banci, reprezinta o alta sursa de potential de risc pe viitor prin hazardul moral al garantiei de stat si istoricul nedovedit al debitorilor care pot pune la bataie un avans de numai 5%.
Aceasta masura, ca si altele, nu vine in sprijinul pietei imobiliare, ci ii franeaza dinamica, asa cum spune si Charles Hugh Smith. El subliniaza ca statului si bancii centrale nu le pasa de acest sector, iar tinta reala este aceea de a mentine bancile zombie indiferent de costurile pe care le implica asupra economiei. Acesta este si motivul pentru care Smith nu crede in revenirea pietei imobiliare, tocmai pentru ca acesteia nu i se permite sa se insanatoseasca. Este un lucru mai mult decat valabil si pentru Romania. Inghetul se va prelungi pe imobiliare.

» vezi articolul original


sursa:


 

Cele mai noi articole
» Cum sa iti amenajezi casa in stil rustic » Casele viitorului: cum arata locuintele ecologice construite sub apa » Cum arata bucataria visurilor tale? » 46% din familiile romanesti traiesc in locuinte supraaglomerate » Casa Dansatoare, cladirea inedita din Praga » Prima Casa va fi exclusa din legea Darii in Plata » Darea in plata, adoptata de Senat! Prima Casa a fost inclusa! » Statul vinde imobile in centrul Capitalei » Peste 500 de locuinte premium din Bucuresti vor fi gata pana la finalul anului 2017 » Nu se va mai putea construi pe spaiile verzi dintre blocuri



Stiri imobliare Bancile sufoca piata imobiliara